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持有13000亿房产!楼市最大的金主 正在卖房救命

2019-12-07 09:39:36 来源: 新宝国际 举报
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(原标题:持有13000亿房产!楼市最大的金主,正在"卖房救命")

“2019年可能会是过去十年最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。”

——王兴

不管2019年有多难,也已行至年尾。而对于业绩亏损的上市公司而言,12月可能是最关键的时刻,纷纷祭出十八般财技:出售房产、转让股权、卖身自救……都为了一个目的:扭亏、保壳

据不完全统计,进入2019年四季度以来,已接近20家上市公司披露卖房收入,或者拟出售房产来改善业绩、缓解资金紧张。

而据A股规定,上市公司连续2年亏损,将被“*ST”,提示退市风险,连续3年亏损,将遭遇暂停上市。

面对A股史上最凶猛的退市潮,在“生死存亡”的2019年尾,卖房成为了不少上市公司“保壳”的首选。

对此,“玻璃大王”曹德旺曾直言,"中国的上市公司手里都握有大量房地产,年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套......"

楼市最大的金主:手握13000亿房产

2003年之前,持有投资性房地产的上市公司数量寥寥无几。当年8月,国务院“18号文件”将房地产行业作为国民经济的支柱产业,非房地产的上市公司开始响应号召加入了“炒房军团”,持有投资性房地产的上市公司快速增长。

据Wind数据统计,截至到2019年三季度末, A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达13340亿元,投资性房地产均值也是不断攀升。

持有13000亿房产!楼市最大的金主 正在卖房救命

2018年,A股上市公司持有投资性房地产总额首次突破10000亿元大关。2019年仍未停下增长的脚步,截止到三季度末,该数值已高达13340亿元,较年初增长超1150亿,增幅为9.43%。

而关于投资性房地产的定义是,为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价),或两者兼有而持有的房地产

回顾近12年(2008-2019年前三季度)的数据,A股上市公司持有投资性房地产总额、参与家数与房地产价格走势完美贴合,只涨不跌。

可见,中国房地产一路牛市的背后,上市公司成为了其中最大的“金主”之一。

截止2019年三季度末,持有投资性房地产数量最多的15上市公司(剔除房地产行业)分别是:

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(注:投资性房地产不包括存货用于销售和自用的部分)

在2018年以前,企业购房可以完美绕过房地产限购的条条框框:一是通过地方政府的“人才计划”落户购房,另外是以公司名义购房。

而房价的持续上涨,更加催生企业炒房的热情。华为创始人任正非回首创业路之时,都曾感慨,“中国房地产蓬勃发展,我应该选择当个包工头,挣钱还快一些”

2018年6月,审计署发布的《国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》警示,多家金融机构和企业涉及房地产资产闲置以及炒房现象。

自此,企业炒房终于引起监管层的重视。西安,在全国首先暂停向企事业单位销售商品住房和二手住房,紧接着长沙、杭州等地方政府迅速跟进。

但,从2019年三季度末的数据来看,上市公司持有的投资性房地产总额,并未出现下滑,其中未排除房价上涨带来的投资性房地产升值的因素。

年年亏,年年卖房,年年保壳

手握1.3万亿房地产的A股上市公司,每逢年末,都会有一部分上市公司通过卖房来挽救业绩。

据不完全统计,进入2019年四季度以来,已接近20家上市公司披露卖房收入,或者拟出售房产来改善业绩。

其中,“卖房保壳”手法最熟练的莫过于中房股份(600890)。11月29日,其公告称,拟出售新疆兵团大厦裙楼的一层、三层,交易总金额1.33亿元,预计增加2019年营收1.27亿元,增加净利润5100万元。

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而2019年前三季度,中房股份的营业收入仅有38.8万元,净利润更是亏损超2170万元。同时,2018年,中房股份也巨亏4200万元,即将陷入连续2年亏损的危险境地。

无奈之下,出售2层大厦,直接增加利润5100万,一举扭亏为盈,更避免陷入“*ST”的窘境。

更为奇葩的是,这已不是中房股份第一次卖房“续命”。自2010年以来,中房股份的归母净利润便呈现“亏一年、赚一年”的规律性波动:

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2017年,中房股份正是通过卖掉2套房,填补了当年的亏损,微微盈利806万元,成功避免被“*ST”。2019年,同样的戏码将再一次上演。

面对如此低劣的财技,上交所“坐不住”了,直接下发问询函:请说明,出售投资型房地产是否为避免因营收低于1000万元或连续2年净利润为负,被实施退市风险警示。

中房股份的答复亦非常直接:公司的主营业务一直处于停滞状态,卖房是为了维护公司正常运转需求,优化公司财务状况,有利于全体股东的利益。

卖一套不能“保壳”,就卖401套!

如果卖一套房不能扭亏为盈,那就卖400套。

2019年最会卖房的上市公司或许是*ST海马(000572),公司即将进入被暂停上市的绝境:连续3年亏损

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2019前三季度,已经被*ST的海马汽车再度亏损2亿元,处境非常危险。其早在2019年5月,便一口气抛出401套房子出售,预计处置金额3.33亿元,扭亏的决心不可谓不大。

11月23日,海马汽车终于迎来曙光。其公告称,计划出售的401套房产已卖出318套,带来应收款1.47亿元,已收款1.2亿元,对净利润的影响金额为0.74亿元,但距离前三季度2亿元的亏损,仍有较大差距。

深圳一私募机构人士表示,2018-2019年实体经济较弱,上市公司日子不好过,部分上市公司竭尽全力下的收入,还不够北上广深一套房,为了渡过“年关”,越来越多手的企业赶在年底前卖房、保业绩。

11月末,*ST中安公告,拟以3600万元出售深圳市软件产业基地5栋D座701房产;

10月26日,云天化公告,拟出售位于安宁市的天然居72套房产,面积合计10065平方米;

10月21日,保变电气公告,拟出售所持有的保定市格林漫都小区商品房八套,面积总计1647平方米,增值率368%;

10月22日,业绩大幅下滑的中成股份公告,拟以2.57亿元出售北京市丰台区的房地产,面积为5993平方米,还附带60个车位;

……

上市公司卖房背后的无奈

“建议上市公司专注主业,这是金融危机后最大教训。”早在2018年年底,证监会副主席阎庆民便给出了忠告。

2019年四季度出现的上市公司卖房潮,亦折射出了2019年实业的艰难,而偏离主业的上市公司则更加难以生存。

众所周知,能在A股上市的企业一般是行业里拔尖的。然而,2019年前三季度上市公司的净利润却仍在逐季下行,其他非上市公司的困境可想而知。

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近2年中国经济的关键词是,去杠杆+供给侧改革。处于产业链上游的上市公司的营收和利润有所保证,中下游企业盈利则“相互抢食”,分化严重,赢者通吃的趋势更加明显。

作为代表各行业龙头的沪深300指数,近三年业绩增速保持平稳较快,营收、净利润累计同比增速已连续十个季度(2017年一季度至今)保持在18-11%区间。

因此,在2019年的二级市场中,资金追逐、抱团各行业的龙头,更是冠以A股“核心资产”之名。

另外,去杠杆大环境下,前几年疯狂加杠杆、跨界并购的中小型民营企业则非常难受,融资受限的情况下,甚至在2019年出现了违约潮。

持有13000亿房产!楼市最大的金主 正在卖房救命

据Wind数据显示,截至到12月2日,2019年以来已有157只债券出现违约,涉及违约金额已高达1213.51亿元,其中近90%的债券主体均为民营企业。

资金链断裂,拼命找钱,钱越来越难挣......

同时,2019年四季度无奈“卖房自救”的上市公司中,也都是以民营企业为主,不禁令人唏嘘。

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